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Garantie "loyers impayés" : validité de la clause prévoyant que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat

Affaires - Assurance
Civil - Immobilier
06/02/2017
Sont valables les clauses d'un contrat d'assurance souscrit par un professionnel de l'immobilier pour le compte de propriétaires bailleurs afin de garantir le risque d'impayés locatifs, prévoyant que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat. C'est en ce sens que s'est prononcée la deuxième chambre civile de la Cour de cassation, dans deux arrêts en date du 2 février 2017.
Dans les deux affaires soumises à la Haute juridiction, les cours d'appel de Nîmes et de Versailles avaient déclaré réputées non écrites les stipulations en cause aux motifs que, en prévoyant que la prise en charge des loyers cessera en cas de résiliation du contrat, elles créent un avantage illicite au profit du seul assureur ayant perçu les primes sans contrepartie, que le fait générateur du sinistre est intervenu pendant la période de validité de la garantie et que le versement des primes pour la période qui se situe entre la prise d'effet du contrat et son expiration a pour contrepartie la garantie des dommages qui trouvent leur origine dans un fait qui s'est produit durant cette période.

Les arrêts d'appel sont tous deux censurés, au visa de l'article 1131 du Code civil, dans sa rédaction antérieure à celle issue de l'ordonnance du 10 février 2016, par la Cour suprême, qui retient qu'en statuant ainsi, alors qu'il résultait de leurs propres constatations, d'une part, que l'obligation faite aux assurés de payer les primes avait pour contrepartie l'obligation faite à l'assureur d'indemniser les assurés des pertes locatives subies antérieurement à la résiliation du contrat ainsi que, postérieurement à celle-ci, de prendre en charge la totalité des frais de procédure et d'assurer le suivi de la procédure jusqu'à son terme lorsque les conditions du contrat sont remplies, et, d'autre part, que les pertes pécuniaires liées aux défaillances postérieures à la résiliation ne trouvaient pas leur origine dans les impayés survenus pendant la période de validité du contrat, les cours d'appel ont violé le texte susvisé.

Par Anne-Lise Lonné-Clément
 
Source : Actualités du droit