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La semaine du droit de l’immobilier

Civil - Immobilier
23/12/2019
Présentation des dispositifs des arrêts publiés au Bulletin civil de la Cour de cassation, en droit de l’immobilier, la semaine du 16 décembre 2019.
Expropriation – délai – appel incident
« Monsieur et Madame X font grief à l'arrêt de fixer la date de référence au 10 décembre 2010 ;
Mais qu'ayant retenu, par une appréciation souveraine des éléments de preuve communiqués, que la modification du plan local d'urbanisme intervenue en décembre 2013 n'avait pas modifié les caractéristiques de la zone où étaient situées les parcelles et que les règles d'utilisation de la zone 1AUe de la ZAC de la Maison Neuve avaient été modifiées pour la dernière fois le 10 décembre 2010, la cour d'appel a déduit à bon droit de ces seuls motifs que la date de référence devait être fixée à cette date
(…) Mais qu’ayant énoncé à bon droit qu’il résulte de l’article R. 311-26 du Code de l’expropriation pour cause d’utilité publique, dans sa rédaction alors applicable, que, en procédure d’expropriation, le greffe notifie les conclusions de l’appelant et l’intimé dispose d’un délai de deux mois à compter de cette notification pour conclure ou former appel incident, la cour d’appel a exactement retenu que l’appel incident de la société LAD SELA, formé dans ce délai, était recevable ;
Et qu’il n’y a pas lieu de statuer par une décision spécialement motivée sur les troisième et quatrième moyens, qui ne sont manifestement pas de nature à entraîner la cassation »
Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-24.794, P+B+I*

Démolition d’une construction – droit au respect du domicile
« Vu l'article 8 de la Convention de sauvegarde des droits de l'homme et des libertés fondamentales ;
Selon l'arrêt attaqué (Dijon, 10 juillet 2018), que, par acte notarié dressé le 7 juillet 1982, a été instituée au profit de la parcelle cadastrée AN 14, propriété indivise de Messieurs, A, B et C et de Madame X, une servitude de passage, d'une largeur de huit mètres, grevant les parcelles cadastrées A 143 et A 144 dont sont, respectivement, propriétaires Monsieur B et sa fille Y ; que Madame Y et Monsieur Z ont fait construire une maison d'habitation sur la parcelle cadastrée A 144 en exécution d'un permis de construire délivré le 22 février 2007 ; que Monsieur C a assigné en référé Madame Y, ainsi que Monsieur B dont la parcelle est bordée d'une haie, en suppression des constructions, plantations et équipements empiétant sur l'assiette de la servitude ; qu'en appel, Monsieur Z a été assigné en intervention forcée ;
Pour ordonner la démolition de la construction, l'arrêt retient que, du fait de l'empiétement, le passage est réduit de moitié à hauteur du garage et qu'un déplacement de l'assiette de la servitude ne peut être imposé au propriétaire du fonds dominant que dans les conditions prévues à l'article 701, dernier alinéa, du Code civil ;
Qu'en statuant ainsi, sans rechercher, comme il le lui était demandé, si la mesure de démolition n'était pas disproportionnée au regard du droit au respect du domicile de Madame Y et de Monsieur Z, la cour d'appel n'a pas donné de base légale à sa décision 
» 
Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-25.113, P+B+I*

Indemnité d’éviction – démembrement de propriété
« Vu l'article 595, alinéa 4, du code civil, ensemble l'article L. 145-14 du Code du commerce ;
Selon l'arrêt attaqué (Toulouse, 3 octobre 2018), que, le 5 mars 2004, Madame X veuve X, usufruitière, et Madame Y, nue-propriétaire, d'un immeuble à usage commercial, ont délivré à Monsieur et Madame Z, preneurs, un refus de renouvellement du bail sans indemnité d'éviction, lequel, par arrêt du 20 février 2008, a été déclaré sans motif grave et légitime ;
Pour condamner in solidum Mesdames X veuve X et Y à payer l'indemnité d'éviction due aux preneurs, l'arrêt retient que Madame X et Madame Y, laquelle a la qualité de bailleur, ayant, ensemble, fait délivrer un refus de renouvellement, sont toutes les deux redevables de l'indemnité d'éviction dès lors que l'acte de refus de renouvellement excède les pouvoirs du seul usufruitier ;
En cas de démembrement de propriété, l'usufruitier, qui a la jouissance du bien, ne peut, en application de l'article 595, dernier alinéa, du Code civil, consentir un bail commercial ou le renouveler sans le concours du nu-propriétaire (3e Civ., 24 mars 1999, pourvoi no 97-16.856, Bull. 1999, III, no 78) ou, à défaut d'accord de ce dernier, qu'avec une autorisation judiciaire, en raison du droit au renouvellement du bail dont bénéficie le preneur même après l'extinction de l'usufruit
Qu'en revanche, l'usufruitier a le pouvoir de mettre fin au bail commercial et, par suite, de notifier au preneur, sans le concours du nu-propriétaire, un congé avec refus de renouvellement (3e Civ., 29 janvier 1974, pourvoi no 72-13.968, Bull. 1974, III, no 48) ;
Qu'ayant, seul, la qualité de bailleur dont il assume toutes les obligations à l'égard du preneur, l'indemnité d'éviction due en application de l'article L. 145-14 du Code de commerce, qui a pour objet de compenser le préjudice causé au preneur par le défaut de renouvellement du bail, est à sa charge ;
Qu'en condamnant la nue-propriétaire, in solidum avec l'usufruitière, alors que l'indemnité d'éviction n'était due que par celle-ci, la cour d'appel a violé les textes susvisés »
Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-26.162, P+B+I*
 
Contrat de location – Congé à fin de reprise
« Monsieur X soutient que le pourvoi formé le 7 août 2018 par Madame Y est irrecevable comme tardif ;
Mais, la décision de rejet du bureau d’aide juridictionnelle ayant été notifiée à Madame Y par une lettre recommandée qui a été retournée le 4 juin 2018 avec la mention “destinataire inconnu à l’adresse” et qui n’a pas donc pas été remise à son destinataire, le délai de pourvoi en cassation n’a pas commencé à courir à son égard
(…) Mais, la loi n’ayant point d’effet rétroactif, l’article 15, I de la loi du 6 juillet 1989, dans sa rédaction issue de la loi du 24 mars 2014, n’est pas applicable à un congé délivré avant son entrée en vigueur ; que la cour d’appel a constaté que le congé à fin de reprise avait été délivré le 19 décembre 2013 ; qu’il en résulte que le texte précité n’était pas applicable ; que, par ce motif de pur droit, substitué à ceux critiqués, l’arrêt se trouve légalement justifié
»
Civ. 3e., 19 déc. 2019, n° 18-20.854, P+B+I*


*Le lien vers la référence documentaire sera actif à partir du 23 janvier 2020
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
 
Source : Actualités du droit