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Droit de passage : droit exclusif ou partie commune ?

Civil - Immobilier
07/02/2018
La mention d’un « droit de passage » dans l’état descriptif de division peut révéler l’existence d’un droit exclusif.
Selon l’article 9 de la loi n° 65-557 du 10 juillet 1965 (JO 11 juill.), « chaque copropriétaire dispose des parties privatives comprises dans son lot ; il use et jouit librement des parties privatives et des parties communes sous la condition de ne porter atteinte ni aux droits des autres copropriétaires ni à la destination de l'immeuble (…) ».
 
S’agissant d’un simple droit de passage mentionné dans un état descriptif de division, les juges doivent rechercher s’il s’agit d’un droit exclusif ou non. C’est ce que vient de rappeler la Cour de cassation dans un arrêt du 1er février dernier.
 
Le propriétaire d’un lot dans une copropriété bénéficiait d’un « droit de passage » sur une entrée selon les termes de l’état descriptif de division. Le syndicat des copropriétaires l’a alors assigné en remise en état de cette entrée.
Les juges du fond ont déclaré cette demande recevable. Ils se sont fondés sur l’état descriptif de division précité mais également sur l’article 10 du règlement de copropriété prévoyant que le propriétaire du lot en cause « aura seul la charge et l’entretien des locaux compris dans son lot ainsi que de la cour, de l’entrée (…) dont la jouissance est comprise dans son lot ».
 
La Cour de cassation censure cette décision. Pour elle, les juges auraient dû rechercher « si la mention d’un droit de passage dans l’état descriptif de division au seul bénéfice du propriétaire du lot n° 24 ne révélait pas qu’il s’agissait d’un droit exclusif ».
 
Sur la notion de parties privatives, v. Le Lamy Droit immobilier 2017, nos 5120 et s.